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中国房地产第一波风险暴露楼市警报将拉响钟祥

发布时间:2020-01-02 14:12:45

如果预测成真,信贷政策这个“金箍”松开,房价这个“孙猴子”也可能再次放肆,那么,“刚需族要抓住买房机会”将不再是提醒,而是警报。这一观点值得关注。

瑞士银行近日发布2015-2016年度经济展望报告,预计中国经济增速将从2015年开始跌破7%而进入“六时代”。并认为,尽管中国未来稳增长政策会加码,但房地产下滑对内需的拖累幅度会更大。

报告分析称,拖累中国经济增速,使其可能跌破7%的主要因素是房地产业的下滑。2015年房地产新开工面积将继续下跌10%-15%,并拖累GDP增长1.5%左右。

中国国务院参事夏斌夏斌认为,当前的中国经济毫无疑问处在一种困局之中。从拉动GDP增长的角度看,出口的贡献不能给予太高的希望,消费率的提高是一个漫长的过程。

投资中制造业产能过剩,基础设施建设很难继续维持高增长。因此要想保住GDP增长7.5%左右的目标,房地产投资是关键的一环。

夏斌曾在今年六月份的一篇内部报告中说,“当前经济走势关键看房市,房市下跌已成必然定势”。而如果住房销量下降,房价下降,存在系统性风险爆发的可能性。

夏斌认为,至少风险会分成四波出现,且不排除四波风险会并行出现。

第一波,房市价量齐跌,价格在跌但程度不高,量也在跌,卖不出去了。这种状况现在已经开始。房地产抵押贷款的资产质量最早出问题,房地产企业的问题最早出现。抵押物的市值马上下跌,开发贷款的质量问题紧随其后。

面对抵押物价格的下跌和开发贷款可能还不出来的房地产企业,银行行长的第一反应是马上收紧贷款,收旧贷款,不给新贷款。这样做直接效应是部分房地产企业马上资不抵债,破产。间接效应是GDP下跌,这是第一波。

第二波,收紧房企银根的连锁反应是,涉及上下游40个行业的投资会进一步深度下行。和房地产业相关的水泥、钢铁、玻璃等40个行业现在已经产能过剩,如果房地产投资再进一步下降,产能过剩问题更大。

因此导致这批相关的非房地产行业产出减少,或者减少投资,或者倒闭破产,进一步影响全局性的投资和GDP,这是第二波。

第三波,地方GDP马上下滑,地方政府破产。去年一年,地方政府和房地产相关的八项税收加上土地出让金的收入,一共有6.4万亿。狭义的土地财政对房地产的依赖度达到53%。有些地方更高,100%多的都有。

在这种情况下,如果房市价量齐跌,首先会出现什么情况?房地产企业拿地的积极性会减弱。今年5月份,武汉、沈阳、长沙、佛山已经纷纷出现地方政府拍地拍不出去,因为房地产企业房子卖不出去,价格都跌了,老板不愿意拿地了。

据披露,有些城市已经出现土地拍卖流标,二次流标。今年10个典型城市,5月份的土地收入已经同比下降了25%。

最新的7、8月份的数据没有放进去。我们假设今年下降5%到10%,地方政府由于资金压力,没有钱了,怎么办?收缩基础设施建设,棚户区改造资金配套不够,保障房建设以及民生的其他投入都发生困难。直接影响是,地方GDP马上下滑。

现在全国每年大量的基础设施建设,80%都是银行的钱,或者金融系统的钱。地方政府是用20%的土地收入来撬动了这80%的基础设施资金。地方政府普遍以土地抵押向银行融资,如果地价进一步下跌,对地方政府无疑是雪上加霜,GDP的增速前景更加暗淡。这个时候,地方政府如果急了,唯一的出路是加快拍卖土地。

但越加快拍卖土地,地价跌得越快,这是必然结果。地价跌得越快,会从房地产企业、地方债等各种渠道,激化银行资产质量的恶化。这样的话,使整个社会债务慢慢陷入倒塌的恶性循环,银行就不敢贷了。

第四波,群体性事件集中爆发。随着银行对房企的信贷紧缩,理财市场上的违约事件频频出现,由此群体性事件和社会不稳定因素在短时间内会集中爆发。现在整个社会都在讨论刚性兑付不兑付的问题。

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